恒绿城足球=*=恒通绿城

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为啥子万科不去三四线开发，而恒大，碧桂园却很积极？

公司战略不一样，定位不同，出发点不同而已，没有区别。对于万科、碧桂园、恒大等等房企都是一样，都需要根据市场变化而变化。

第一：万科曾经是行业第一，说明在一二线城市深耕的战略是稳定有钱途的。不过万科不做老大有几年了，市场格局之变，起于2014年，当时银根紧缩，楼市库存高企，万科从高歌猛进转为稳健向前。

2015年，恒大、碧桂园等开始大力发展房地产，且布局三四线城市，甚至五六线城市，万科却依然坚守一二线城市。我们都知道三年棚改、货币化安置计划出台，敢于加杠杆、囤地、高周转的房企们近几年销售额均增长3倍以上，把万科从龙头第一的宝座上拉了下来。

第二：恒大、碧桂园去三四线城市发展，正是因为万科不去，所以才有发展空间和钱途。对比碧桂园和万科的毛利率不难看出，产品布局一二三四线城市的碧桂园，毛利率一直比万科低近10个百分点，如果把三四线城市销售数据拎出来单算，毛利率恐怕会更低。

第三：万科管理层的战略就是坚持重点在一二线城市拿地，三四线城市不会去进。2018年万科便高喊“活下去”，放缓拿地，2019年更是直言，不会在三四线拿地。万科管理层曾多次表态要赚有利润的收入，有现金流的利润。所以即使万科的销售额比恒大、碧桂园差了很多，但是万科就是不去三四线城市开发。

第四：任何公司的发展都不是一成不变的，都会根据市场随时调整战略。2020年万科宣布四大事业部拆分为五大事业部，西北成立单独事业部。西北事业部是从原中西部事业部中拆分出来的，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海、宁夏五地，包括西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川5个核心城市。

第五：在原来区域架构下，万科遭遇瓶颈，必须寻找新的区域增长点，所以万科在西北战略扩张意图相当明显。过去多年，万科一直是南方、上海、北方、中西部四大区域，中西部区域多年来都是处于第四的位置。但近年来中西部区域销售额逐年上升。2019年，中西部区域的销售金额达1506.58亿元，仅次于上海区域，销售面积占比为30.07%，跃居四大区域之首。

第六：其实每家房企的策略都是不一样的，碧桂园是典型的农村包围城市策略，几乎遍布了全国各个城乡结合部，恒大、碧桂园无论是大城市还是小城市，无论是市中心还是城乡结合部，基本都能看得到存在的楼盘。

第七：万科作为最早房地产开发商之一，一直都是深耕一二线，房地产产品定义不一样，但是随着房地产行业趋紧，一二线城市开发成本越来越高也是很多房企需要面对的事实。

第八：碧桂园、恒大等房企相对于万科来说，都是后来才进入房地产，为了控制拿地成本等开发成本进而增加利润，所以才去三四线开发。碧桂园、恒大通过三四线城市的刚需市场快速回笼资金，接着去开发下一个楼盘。通过不断地资金周转流水增强自己的活力，从而将开发销售额越做越大。

第九：碧桂园、恒大通过高周转整合了市场资源和开发成本以后，才逐渐发展壮大的。我们大部分人买不起一二线大城市的房子，只能选择购买三四线城市的房子，所以大部分刚需选择三四线城市，大部分投资客选择一二线城市。当然我指的是大部分，还有相当一部分刚需也在一二线城市买房，也有相当一部分投资客在三四城市投资。

第十：每个人都有每个人的选择，具体情况具体分析，任何事情都不是绝对的，都不是一成不变的。对于万科、碧桂园、恒大等等房企都是一样，都需要根据市场变化而变化。

总而言之，对于万科、碧桂园、恒大等等房企而言选择的战略不同，自然开发的方向也会不同，各有优势，各有所长。

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不要吹捧万科了，他只不过是判断错了大趋势，所以没赶上三四线大爆发。

如果世界上可以有后悔药，万科可以回到四五年前，那么，你今天肯定可以看到，各个三四线甚至五六线城市，恒大、碧桂园、万科……一个挨一个。

万科为啥判断错了趋势，根本原因是创始人去泡五线女明星，找人抬他上珠峰，热衷于装哔，完全不务正业了。

而孜孜不倦的杨国强，和嗅觉敏锐的许家印，就是这一轮的最大赢家。

主要是企业的定位不同。

首先，我们来看2018年三家年报一组数字。

万科去年的销售面积4038万平方米，销售金额6070亿元。均价是15032元/平米。

碧桂园去年的销售面积5416万平方米，销售金额5019亿元。均价是9267元/平米。

恒大去年的销售面积5244万平方米，销售金额5513亿元。均价是10515元/平米。

再来看三家企业的定位。

万科是稳，恒大是大，碧桂园是快。

万科要求的不是数量，而是质量，不过它数量做的也蛮厉害的。

碧桂园和恒大，前几年三四线城市棚改的红利期，布局很猛。所以均价便宜。

万科：

万科是一家谨慎的房地产企业，首先提出“活下去”的口号。其财务稳健，杠杆率比较低。在头部房地产企业中应该与保守的国企、中海地产不相上下。

碧桂园：

定位非常清楚，相信三四五线城市的购买潜力。老板杨国强在2019年3月份的业绩发布会上明确表示观点。同时碧桂园的周转非常快。

恒大：

恒大要求的是规模，每一个项目，都是超级大盘，50万平米以上很常见。

恒大的总裁夏海钧去年8月份说不进三线以下城市，但实际是它的拿地价格比较低，在三四线城市外郊是有很大动作的。

比较低的地价拿大盘来操盘，很容易将房价抬到一个水平线上，从而获得比较理想的利润水平。

整体来说，做房地产，撼山易，撼万科难。

万科有国资背景（无限临近30%，勿喷），融资金额多且成本低，可以把资金投到一线城市获取更高利润，看不上三四线城市那点薄利。至于恒大碧桂园是民企，资本有限，没法在一线城市跟国资竞争，只能退之大力进军三四线城市

万科是职业经理人文化，有股东，还是央企大股东，要追求资产回报率，最好是可持续增长，即使每年增长幅度不大！所以就是小步快走，保守稳健，自然会选择一线或强二线城市！

碧桂园、恒大都是老板当家做主，具备赌性，为了暴利，可以容忍一时的负增长，三、四、五城市有棚改红利，但受政策影响较大，但值得赌一把，碧桂园、恒大不怕一时的政策风险，当然敢去冒险。不仅是三四五线，碧桂园连马拉西亚都要去，就是赌性的表现，也是老板文化的体现！

中超16支球队各有什么特点？

广州恒大：土豪，执行力强，职业(职业成为一支球队的特点，对中超挺讽刺的)；

北京国安：底蕴，大爷，胜似冠军，最大的特点当然是工体杀伤力、分贝数、整齐度冠绝中超乃至全球的沙比的声浪；

山东鲁能：鲁能步行者队可不是浪得虚名！青训人才一批接一批，只是到了别的队才能发光发热；

上海申花：土豪的外表，队员混不吝的气质！这些应该算是朱骏的遗产，绿地入主后在慢慢改善吧！

辽宁宏运：浸淫顶级联赛多年，打不死的小强，年年保级不降级！每每到关键时刻爆发出惊人的战斗力！和天津泰达关系不一般；

天津泰达：方便面和辽宁宏运关系不一般，球迷方面北京是它死敌，关键时刻战斗力惊人，某年保级关键时刻，连斩前五名，五连胜，去年关键时刻4：0胜似冠军队；

江苏苏宁：德拉甘留下的战斗精神让江苏球迷一直怀念啊！

重庆力帆：以前被称作升降机，现在就是“雄起”；

河南建业：专治各种不服，球员基本默默无名，但是有一股不服输的劲头！任何球队都不敢轻视。贾学习；

石家庄永昌：河南建业基友，2013年两队都在中甲时“河南冲超，河北加油，锅安沙比”一举奠定基情，上个赛季更是互给对方主场赛季首败，别问我为什么这么清楚，因为我是建业球迷；

杭州绿城：这几年成绩默默无闻，开始走卖球员养球队的路线，不过和建业这两个赛季的低买高卖做黑店不同，他们卖的都是自己培养的球员；

上海上港：根宝时代特点很明显，国内球员都是根宝出品，上港时代开始习惯性搜集恒大球员，比如队长孙祥，孔卡，埃尔克森，并且还算成功；

长春亚泰：最近两三个赛季的亚泰的特点就是特别没有存在感吧！不过这个赛季的存在感就是前十轮稳居副班长位置；

广州富力：咸菜终究做不出烧鹅味；

河北华夏幸福：新一个土豪；

延边富德：朝鲜族球员为主的球队，跟韩国球队一样作风顽强，跑不死，有这么支球队陪练，希望更多球队亚冠能摆脱恐韩症！

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